Nájem bytu
Nájem bytu podle nového občanského zákoníku
Změny v právní úpravě nájmu bytu od 1.1.2014 se vztahují i na nájmy dle stávajících smluv.
Dne 1. 1. 2014 nabyl účinnosti nový občanský zákoník, který přináší některé změny v souvislosti s nájmem bytů. Úvodem je nutné zdůraznit, že nájem bytu se bude řídit novým občanským zákoníkem (dále jen NOZ') ode dne jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto datem. Podle dosavadní úpravy se bude posuzovat pouze vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé před nabytím účinnosti NOZ, a to z důvodu ochrany práv nabytých v dobré víře za současné právní úpravy. To znamená, kromě uvedené výjimky, že i pro nájemní smlouvy uzavřené před 1. 1. 2014 platí pravidla stanovená NOZ.
Nájem domu
V rámci speciální úpravy o nájmu bytu a domu je nově upraven nájem domu, pokud slouží k bytové potřebě nájemce. Tato úprava tedy řeší problematiku bytu v rodinném domě jako jediného bytu v jednom domě. Tato změna bude zajisté pozitivním přínosem do stávající právní úpravy, dle které se na nájem domu aplikují obecná ustanovení občanského zákoníku o nájmu a nájemci domu není poskytovaná taková ochrana jako nájemci bytu, byť má rodinný dům pronajat za účelem bydlení. Současná právní úprava je v tomto směru nedostatečná, protože zcela nelogicky chrání pouze nájemce bydlící v bytech a nájemcům žijících v rodinných domech ochrana bydlení poskytována není.
Doba trvání nájmu
Dle současné právní úpravy lze nájemní smlouvu k bytu uzavřít na dobu určitou či neurčitou. Podle judikatury nájemní smlouva na dobu určitou může být uzavřena maximálně na 99 let. V případě, že by nájemní smlouva na dobu určitou byla uzavřena na delší dobu než 99 let, nezpůsobovala by tato skutečnost neplatnost nájemní smlouvy jako takové, ale nájemní smlouva by byla ve své podstatě nájemní smlouvou uzavřenou na dobu neurčitou. Dle NOZ bude platit, že ujednají-li si strany nájem na dobu určitou delší než 50 let, má se za to, že byl ujednán na dobu neurčitou s tím, že v prvních padesáti letech lze nájem vypovědět pouze z ujednaných výpovědních důvodů a v ujednané výpovědní době.
Výpovědní důvody
Výše uvedená úprava má dopad na skončení nájmu bytu v případě výpovědi ze strany pronajímatele. Dle současné právní úpravy není v případě výpovědi rozlišeno, zda se jedná o výpověď z nájmu bytu uzavřeného na dobu určitou či neurčitou. Dle úpravy v NOZ se nově rozlišují výpovědní důvody v závislosti na tom, zda pronajímatel vypovídá nájem sjednaný na dobu určitou či na dobu neurčitou.
Nájem bytu na dobu určitou či neurčitou lze nově vypovědět ze strany pronajímatele z těchto důvodů:
poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,
je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo
je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.
V této souvislosti je nutné upozornit, že na rozdíl od současné právní úpravy není výčet výpovědních důvodů taxativní, neboť nově je umožněno pronajímateli vypovědět nájem bytu též: je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu'.
Nájem bytu na dobu neurčitou může pronajímatel dále vypovědět, pokud:
má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,
potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.
Délka výpovědní doby bude jako při současné právní úpravě tříměsíční s tím, že jsou nově stanoveny výjimky z její délky pro případ, že nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem. V takovémto případě bude mít pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu. Takovýmto porušením se rozumí, zejména, nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno. Tuto úpravu považuji za velký přínos, neboť dle stávající právní úpravy i v těchto případech musel pronajímatel čekat na uplynutí tříměsíční výpovědní doby a neměl jinou možnost k předčasnému ukončení nájmu.
Přivolení soudu k výpovědi z nájmu bytu
Další novinkou je, že nově nebude k žádnému výpovědnímu důvodu zapotřebí předchozího přivolení soudu. Nájemce bude pouze oprávněn ve lhůtě dvou měsíců žádat, aby soud přezkoumal oprávněnost výpovědi. Na toto pronajímatel musí nájemce ve výpovědi upozornit.
Konec bytových náhrad
V NOZ zcela vypuštěna povinnost pronajímatele v určitých případech skončení nájmu poskytovat nájemci bytové náhradu. Toto zcela koresponduje se současnou situací na trhu s byty a tuto povinnost pronajímatele lze již považovat za jistý přežitek'.
Přechod nájmu bytu
K přechodu nájmu bytu dochází v současné době přímo ze zákona, jestliže nájemce zemře a nejde-li o společný nájem bytu, přejdou práva a povinnosti z nájmu na osobu, která žila v bytě s nájemcem ke dni jeho smrti ve společné domácnosti a nemá vlastní byt. Je-li touto osobou jiná než osoba blízká, přejdou na ni práva a povinnosti z nájmu, jen pokud pronajímatel s jejím bydlením v bytě souhlasil. Pro souhlas se vyžaduje písemná forma. Nově nebude sice vyžadován souhlas pronajímatele s přijetím kohokoliv do nájemcovy domácnosti, ale bude vyžadován, kromě vyjmenovaných osob blízkých, až souhlas pronajímatele s přechodem nájmu bytu.
Zvyšování nájemného od 1.1.2014
Není asi pochyb o tom, že pro pronajímatele je někdy obtížné přesvědčit nájemce, aby dal souhlas ke zvýšení nájemného. Jak se k zvyšování nájemného bude od příštího roku stavět nový občanský zákoník?
Deregulace nájemného v České republice postupně odstranila mimotržní vlivy na jeho výši v případě bytů. Nově tak platí již jen smluvní nájemné, stanovené dohodou mezi nájemcem a pronajímatelem. Pokud dohoda sjednána není, je nájemce povinen platit takzvané tržní nájemné (čímž se rozumí nájemné obvyklé v dané lokalitě a v daném čase).
Podle současného občanského zákoníku je při možném zvyšování nájemného nutné rozlišovat mezi nájemním vztahem uzavřeným na dobu určitou a tím na dobu neurčitou a současně tím, zda bylo nájemné mezi účastníky dohodnuto či nikoli.
Nedojde-li ke sjednání nájemného dohodou, může pronajímatel písemně navrhnout nájemci zvýšení nájemného. V případě, že nájemce s takovým zvýšením nesouhlasí, má pronajímatel právo, aby výši nájemného určil soud. Pokud bylo nájemné mezi smluvními stranami dohodou sjednáno, může soud rozhodnout o výši nájemného jen za předpokladu, že se jedná o nájem na dobu neurčitou a současně došlo k podstatné změně okolností, z nichž při sjednávání nájemného účastníci smlouvy vycházeli.
V souladu se základní myšlenkou nového občanského zákoníku (NOZ), že lidé jsou svobodní a svéprávní a dokážou si své záležitosti uspořádat nejlépe sami, platí, že se účastníci nájemního vztahu mohou na výši nájemného dohodnout. Jestliže nájem vznikne přesto, že si strany nedohodnou výši nájemného, je nájemce povinen platit nájemné ve výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek. Pro představu, jakou výši nájemného lze považovat za obvyklou v místě a čase', mohou pronajímatelé využít například cenových map Ministerstva pro místní rozvoj, služeb k tomu příslušných znalců nebo porovnání s cenou nájemného v jiných obdobných bytech v daném místě.
Pronajímatel a nájemce se mohou samozřejmě ve smlouvě dohodnout i na možnosti každoročního zvyšování nájmu, nebo naopak takovou možnost vyloučit. Primárně tedy platí autonomie vůle těchto smluvních stran.
Pronajímatele ale zřejmě bude zajímat, jak nový občanský zákoník upravuje případy, kdy nájemní smlouva o možnosti zvyšování nájemného mlčí. V takovém případě nová právní úprava poskytuje pronajímateli významnou ochranu. Vysvětlení je celkem logické. V opačném případě by se totiž zisk pronajímatele každoročně snižoval v důsledku inflace. Z těchto důvodů NOZ stanoví, že pronajímatel může navrhnout nájemci jednou za dvanáct měsíců v písemné formě zvýšení nájemného. Podmínkou pro takový návrh však je, že navrhované zvýšení spolu s tím, k němuž došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. Současně platí, že zvýšené nájemné nesmí překročit nájemné v daném místě obvyklé.
Pokud by nájemce takový řádný návrh pronajímatele odmítl, vystavuje se riziku případného určení výše nájemného soudem, a to ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu pronajímatele soudu. Pro uvedené zvýšení nájemného soudem však již neplatí omezení maximem dvaceti procent, jinak řečeno soud může nájemné zvýšit i o víc, než původně navrhoval pronajímatel. Nájemce by tak měl dobře zvážit, zda návrh pronajímatele přijme či nikoli.