Stanovy společenství vlastníků podle nového občanského zákoníku
V souvislosti s rekodifikací soukromého práva, která nabyla účinnosti 1.1.2014, a to zákona č. 89/2012 Sb., nového občanského zákoníku (dále jen NOZ), došlo ke změně v úpravě bytového spoluvlastnictví.
Bytové spoluvlastnictví je v NOZ upraveno v § 1158 – 1222. Na společenství vlastníků se jako na právnickou osobu podpůrně vztahují ustanoveni NOZ o spolku (§ 1221); z přechodných ustanoveni se proto použiji nejen všeobecná ustanovení (§ 3028 a násl.), ale i ustanovení pro právnické osoby (§ 3041 a násl. NOZ).
Všechna společenství vlastníků se již musí bez dalšího řídit novým občanským zákoníkem.
NOZ ukládá těm společenstvím vlastníků, jejichž stanovy vychází z úprav zákona č. 72/94 Sb. (zákon o vlastnictví bytů účinný do 31.12.2013, dále ZOVB), je změnit v těch částech, která odporují donucujícím ustanovením NOZ s tím, že tato ustanovení pozbývají závaznosti dnem nabytí účinnosti NOZ (§ 3041 odst. 2).
Lhůta pro změnu stanov je 3letá, počíná běžet od dne účinnosti NOZ (1.1.2014) a společenství vlastníků musí změněné stanovy v této lhůtě doručit i příslušnému rejstříkovému soudu. V případě názvu společenství je však lhůta 2 roky.
Neučiní-li tak, a to ani v přiměřené lhůtě, kterou mu poskytne příslušný rejstříkový soud, soud jej může zrušit. Likvidace společenství vlastníků je vyloučena , práva a povinnosti přecházejí dnem jeho zániku na vlastníky jednotek v poměru dle jejich podílu na společných prostorách domu (§ 1261 NOZ). Důsledky zrušení společenství vlastníků mohou být pro jeho členy velice nepříjemně (narušené fungovaní domu, přechod závazků na členy, zablokování převodu bytových jednotek) .
Upozorňujeme na některé povinné náležitosti stanov SVJ po 1.1.2014
- název společenství vlastníků musí obsahovat slova 'společenství vlastníků' (dle ZOVB pouze 'Společenství')
- sídlo společenství vlastníků musí být v domě, pro které společenství vzniklo
- společenství vlastníků již nebude moci vykonávat správu jednotek a společných prostor domu (včetně jejich nájmu), které jsou v podílovém spoluvlastnictví všech jeho členů,
- popis práv a povinnosti členů společenství a popis způsobu jejich uplatňovaní coby povinnou náležitost stanov
- určení počtu volených orgánů, počtu členů volených orgánů, délky funkčního období, způsob jednání a usnášení
- určení prvních členů statutárních orgánů (nikoli další, kteří je ve funkcích později nahradili či nahradí)
- pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí
- pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše, placené jednotlivými vlastníky jednotek.
Další změny jsou např.:
pozvánka na shromážděni vlastníků jednotek musí být doručena vlastníkům nejméně 30 dnů před jeho konáním pokud stanovy neurčují lhůtu jinou (dle ZOVB byla lhůta nejméně 15 dnů),
prekluzívní lhůta k podání přehlasovaným vlastníkem žaloby proti rozhodnuti shromážděni je 3 měsíční (dle ZOVB byla 6 měsíční),
ke zvolení členů výboru nebo pověřeného vlastníka ( předsedy společenství vlastníků) je zapotřebí většina přítomných vlastníků jednotek na shromáždění
nově lze rozhodovat mimo shromáždění vlastníků jednotek hlasováním tzv. per rollam
NOZ nově nabízí i možnost zvolit do statutárního orgánu společenství vlastníků osobu, která není jeho členem (cizí osoba).
Důvodem pro změnu starých stanov není pouze odlišné názvosloví NOZ (např. pověřený vlastník – předseda společenství vlastníků). Protože však nově musí mít stanovy formu notářského zápisu (§ 1200 odst. 3 a § 3026 odst. 2 NOZ), doporučujeme v souvislosti s touto nezbytnou úpravou vše sladit s názvoslovím NOZ tak, aby tento 'nesoulad' nepůsobil zmatečně.
Povinné zakládání do sbírky listin
Nový zákon o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob stanoví povinnost zakládat stanovy, a po každé změně také jejich platná úplná zněni, do sbírky listin příslušného rejstříku společenství vlastníků jednotek. Zákon rovněž stanoví i sankce za porušení této povinnosti.