Harmonogram procesu
- Informativní schůzka - informování o postupu převodu bytů do vlastnictví a jednotlivých aspektech vlastnictví bytů.
- Kompletace technické dokumentace
- Na vyžádání kontrola výměr jednotek- pasportizace - srovnání skutečnosti s projektovou dokumentací, případné nové zaměření bytů, nebytových prostor a společných částí domu a nová pasportizace jednotek.
- Zpracování prohlášení o rozdělení práva k nemovitosti na vlastnické právo k jednotkám v potřebném počtu výtisků a předání ke kontrole statutárním zástupcům majitele domu
- Zpracování návrhu na vklad prohlášení do katastru nemovitostí
- Smlouvy o převodu jednotek do vlastnictví - vyhotovení
- Zpracování návrhů na vklady smluv o převodu jednotek do katastru nemovitostí
- Možnost zastupování nabyvatelů a převádějícího při jednání s Katastrálním úřadem
- Poradenství k této problematice
Přeměření bytů, nebytových prostor a společných částí domu, pasportizace jednotek
Prvotně se vychází ze stavební dokumentace a kolaudačního rozhodnutí.
Přeměření je nutné provést vždy u jednotek, jejichž skutečný stav byl změněn oproti stavu uvedenému v dostupné projektové dokumentaci. Obecně zaměření doporučujeme i proto, že jeho součástí je i zaznamenání stávajícího vybavení jednotek (pasportizace).V případě, že zaměření není součástí objednávky na vypracování prohlášení rozdělení práva k nemovitosti na vlastnické právo k jednotkám, je na vlastníkovi nemovitosti, aby vypracoval půdorysy, zjistil výměry a seznam vybavení všech jednotek. Tato dokumentace je pak jediným závazným podkladem pro zpracování prohlášení.
Přesná výměra jednotky
Určuje sílu hlasovacích práv a velikost podílu na nákladech spojených s opravami, provozem a údržbou společných částí domu. Každý vlastník jednotky je povinen se na těchto nákladech podílet a oprávněn hlasovat podle poměru podlahové plochy své jednotky k součtu podlahových ploch všech jednotek v domě.
Prohlášení - rozdělení práva k nemovitosti na vlastnické právo k jednotkám Prohlášení ( § 1166 zák.č. 89/2012 Sb. NOZ)
právní úkon, kterým může vlastník budovy s nejméně dvěmi jednotkami (byty,nebytové prostory) rozdělit budovu na dům s jednotkami, z nichž každá se stane předmětem samostatného vlastnictví,
jedná se o jednostranný právní úkon vlastníka budovy, který je adresován místně příslušnému katastrálnímu úřadu, a kterým vlastník určuje prostorově vymezené části budovy, které se stanou jednotkami a společnými částmi domu.Prohlášení je nezbytným předpokladem pro převod vlastnictví jednotek. Z toho vyplývá, že pokud nedojde k učinění prohlášení nelze převádět jednotky do vlastnictví fyzických a právnických osob.
Prohlášení musí být učiněno vždy v případě, že se převádí vlastnictví alespoň k jedné jednotce. Popis jednotek musí být vždy v souladu s jejich kolaudačním určením.
Prohlášením nemůže být jako jednotka vymezen prostor, který nebyl kolaudován jako byt či nebytový prostor nebo není dle platného stavebního povolení jako byt nebo nebytový prostor rozestavěn (např. nelze prohlášením vymezit půdní prostor, garážové stání či třeba sklepní kóji).Prohlášení určí, které části budovy se stanou jednotkami a které společnými částmi budovy případně, které společné části budovy budou užívány pouze některými vlastníky jednotek.
Vymezením jednotek se určují jejich velikosti a podíly na společných částech domu a pozemku (pokud je vlastník budovy i vlastníkem pozemku).
Podíly na společných částech jsou zlomky, které mají vztah ke všem jednotkám, a zapisují se do veřejného seznamu katastru nemovitostí. Toto je důležitý údaj s ohledem na skutečnost, že rozhodovací pravomoc každého vlastníka jednotky v rámci domu je dána jeho spoluvlastnickým podílem.
Postup prací při převodu jednotek do vlastnictví
- Zpracování prohlášení o rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám
- Po zpracování prohlášení se tento dokument zapíše vkladem do veřejného seznamu katastru nemovitostí.
- Po provedení zápisu prohlášení v katastru nemovitostí dojde k uzavírání smluv o převodu jednotek do osobního vlastnictví.
- První tři smlouvy budou podány na katastr nemovitostí a bude se čekat na jejich zapsání.
- V okamžiku, kdy bude v katastru zapsán třetí vlastník, dojde k založení se společenství vlastníků , které se zapíše se do veřejného rejstříku společenství vlastníků. Až po zápisu společenství vlastníků v rejstříku může být pokračováno v zápisech dalších smluv do katastru nemovitostí.
- V případě převodů družstevních bytů do osobního vlastnictví všem členům družstva po podepsání jednotlivých smluv, rozhodne členská schůze družstva o likvidaci družstva a zvolí likvidátora, který bude zařizovat veškeré nutné kroky k účetní likvidaci družstva. Družstvo muže být účetně zlikvidováno v okamžiku, kdy nemá žádný nemovitý majetek (až po převedení všech bytů do osobního vlastnictví) a žádné závazky. Likvidace družstva skončí jeho výmazem v obchodním rejstříku.
Časový harmonogram převodu bytů do osobního vlastnictví
- zaměření jednotlivých bytů a zpracování prohlášení – do 1 měsíce
- zápis prohlášení v katastru nemovitostí – do 1 měsíců
- podepsání smluv o převodu do osobního vlastnictví a jejich zapsání do katastru nemovitostí – do 2 měsíců od zápisu společenství vlastníků do rejstříku
Založení společenství vlastníků jednotek
- Účast na přípravné schůzce, kde se vyřeší konečné znění stanov společenství vlastníků jednotek a navrhnou se členové výboru nebo předseda společenství tak, aby první schůze shromáždění vlastníků proběhla co možná nejrychleji a bez problémů
- Zpracování pozvánek na první schůzi shromáždění vlastníků a jejich rozeslání, příprava podkladů pro schůzi
- Zpracování stanov a vytištění jejich konečné verze každému vlastníku
- Zajištění účasti notáře na první schůzi shromáždění vlastníků, včetně notářského zápisu ze schůze a zpracování návrhu na zápis společenství vlastníků do rejstříku společenství vlastníků jednotek
- Účast zástupce společnosti na první schůzi shromáždění
- Poradenství k této problematice